El mercado de los alquileres a corto plazo es cada vez más competitivo. Expertos como Mike Sjogren y Mark Simpson han compartido estrategias fundamentales para mejorar la ocupación, optimizar los precios y generar reservas directas. En este blog, exploramos las mejores tácticas basadas en sus conocimientos.

1. Implementar un Sistema Híbrido: Short-Term y Mid-Term Rentals

Para maximizar la ocupación, es recomendable combinar estancias de corto y mediano plazo. Esto permite:

1. Adaptarse a la demanda estacional y evitar pérdidas en temporadas bajas.
2. Atraer a empresas de reubicación temporal, viajeros corporativos y clientes en transición de vivienda.
3. Diversificar las fuentes de ingresos al no depender únicamente del turismo.

Cómo hacerlo:

1. Crear dos anuncios para la misma propiedad: uno para short-term y otro para mid-term rentals.
2. Establecer tarifas ajustadas según la duración de la estadía y la temporada.
3. Establecer acuerdos con empresas de reubicación para garantizar ingresos estables con contratos de varios meses.

2. Optimización del Calendario y los Anuncios

Una estrategia efectiva es mantener el calendario siempre actualizado y flexible. Algunas recomendaciones incluyen:

1. Ajustar estadías mínimas según la temporada (ej. mínimo de 3 días en temporada alta y 2 días en baja).
2. Revisar y actualizar las comodidades cada mes para mejorar la visibilidad en plataformas.
3. Usar imágenes atractivas y descripciones claras en los anuncios, optimizando palabras clave para mejorar la conversión.
4. Aplicar estrategias de disponibilidad para evitar bloqueos innecesarios y maximizar las oportunidades de reserva.

3. Uso de Datos y Precios Dinámicos

El uso de herramientas como PriceLabs ayuda a optimizar precios y maximizar ingresos mediante:

1. Análisis de RevPAR (Revenue per Available Room) para ajustar tarifas en función de la demanda.
2. Monitoreo de ALOS (Average Length of Stay) y ABW (Average Booking Window) para anticipar tendencias.
3. Aplicación de estrategias de tarifas escaladas (ej. descuentos por estancias largas o reservas de última hora).
4. Implementación de "seasonal profiles" con precios diferenciados por temporada para atraer más reservas.

4. Generación de Reservas Directas

Depender exclusivamente de plataformas como Airbnb limita el acceso a la información de los huéspedes y reduce los márgenes de ganancia. Para fomentar las reservas directas:

1. Crear una página web profesional con motor de reservas y sistema de pago integrado.
2. Incluir mensajes automáticos en Airbnb invitando a reservar directamente para obtener mejores precios.
3. Usar grupos de Facebook e Instagram para promocionar descuentos exclusivos y generar comunidad.
4. Implementar estrategias de retargeting con Google Ads y Facebook Ads para atraer clientes recurrentes.

5. Proceso de Conversión: De Lookers a Bookers

Según Mark Simpson, convertir visitantes en huéspedes sigue estos pasos:

1. Planificación: Definir el perfil del cliente ideal y optimizar campañas de Google Ads con short-tail keywords.
2. Investigación: Mejorar la presentación de los anuncios con fotografías profesionales y descripciones persuasivas.
3. Decisión: Asegurar que la política de precios y cancelación sea clara y competitiva para reducir objeciones.
4. Reservas sencillas: Implementar procesos de reserva fáciles, incluyendo opciones por teléfono y chat en vivo.
5. Fidelización: Usar emails automatizados y SMS para reforzar la decisión del cliente y evitar cancelaciones.

6. Plataformas y Canales de Reserva

Cada plataforma tiene ventajas según el tipo de estadía:

1. Airbnb: Ideal para estancias cortas y viajeros de ocio.
2. VRBO: Preferido para estadías largas y familias.
3. Booking.com: Más útil en el sector hotelero y viajeros corporativos.
4. Expedia: Puede ser una opción complementaria para atraer clientes internacionales y reservas de última hora.
5. Redes sociales y anuncios pagados: Utilizar Instagram, Facebook y Google Ads para captar reservas directas.

7. Estrategias de Precios Según Temporada

Para maximizar ingresos, es clave ajustar tarifas según la demanda y comportamiento de los clientes:

1. Aplicar "seasonal profiles" con tarifas diferenciadas por temporada.
2. Implementar "early bird discounts" para incentivar reservas anticipadas.
3. Aplicar "last-minute deals" para ocupar espacios vacíos con descuentos estratégicos.
4. Ajustar los precios según eventos locales, festividades y ferias para aprovechar picos de demanda.

8. Customer Journey y Reducción de Cancelaciones

El proceso de reserva no termina cuando el huésped paga; es crucial evitar cancelaciones y garantizar una experiencia fluida:

1. Buyer’s remorse: Reducir arrepentimientos de compra con un trato cálido y atención personalizada.
2. Email marketing: Usar correos electrónicos automatizados para reforzar la decisión del huésped con información relevante.
3. Digital Guidebooks y QR Codes: Proporcionar guías digitales con recomendaciones y respuestas a preguntas frecuentes.
4. Políticas de cancelación flexibles: Brindar opciones de cambio de fechas en lugar de cancelaciones para minimizar pérdidas.
5. Incentivos para estancias prolongadas: Ofrecer descuentos o beneficios adicionales para quienes extiendan su reserva.

9. Oportunidades en el Mercado Peruano de Short-Term Rentals

El real estate management en Perú aún está en crecimiento, lo que representa una gran oportunidad para propietarios, especialmente en distritos turísticos como Miraflores, Barranco y San Isidro. Aplicar estrategias avanzadas puede traer beneficios significativos:

1. Alta rentabilidad: La optimización de ocupación con estrategias híbridas y precios dinámicos puede generar mayores ingresos que el alquiler tradicional.
2. Demanda creciente: Lima es un destino clave para turistas y viajeros corporativos, lo que aumenta la necesidad de alojamientos flexibles.
3. Gestión profesionalizada: Empresas como Ventura BnB brindan un manejo integral de propiedades, asegurando marketing, mantenimiento y precios competitivos.
4. Menos preocupaciones para propietarios: Delegar la administración a expertos permite generar ingresos pasivos sin la carga operativa de la gestión diaria.
5. Inversión a futuro: Con el crecimiento del turismo y el auge del trabajo remoto, las propiedades bien gestionadas tendrán un alto valor en el mercado inmobiliario.

Los propietarios limeños que adopten estas técnicas podrán maximizar el potencial de sus propiedades y aprovechar un sector en expansión con oportunidades de crecimiento sostenibles.

10. Gestión de las Short Term Rentals (STR) en Ventura BnB

Particularmente en Ventura BnB, hacemos uso de la plataforma Pricelabs para el manejo de nuestras propiedades. Pricelabs es bastante recomendada en el mundo de las Short-Term Rentals por ser completa tanto en la configuración de las políticas de estadía y precios como en el análisis estadístico histórico y pronósticos futuros. A su vez, seguimos las recomendaciones y técnicas de los gurús del Real Estate Management de los Estados Unidos, país en el cuál dicho sector es bastante más avanzado, competitivo y rentable que en el resto del mundo.

Teniendo en cuenta en Ventura BnB nuestras propiedades están ubicadas en los distritos más turísticos y atractivos de la ciudad de Lima, tales como Miraflores, San Isidro y Barranco y la competitividad del sector propia de dichas zonas, y al tener clientes extranjeros provenientes de una amplia cantidad de países, es válido aprender de las técnicas antes mencionadas y replicarlas haciendo ajustes según factores como el porcentaje de ocupación de los Airbnb en la zona, la estacionalidad de la demanda en Lima según fechas festivas y los requerimientos de las propiedades más solicitados por nuestros clientes.

A modo de resultados, en Ventura BnB contamos con un histórico porcentaje de ocupación promedio de 92.4%, lo cual incentiva a nuestros propietarios afiliados al mantener buenos ingresos de manera estable.

Reporte histórico de Ventura BnB en Airbnb

El éxito en short-term rentals requiere una combinación de estrategias bien estructuradas, desde la diversificación de reservas hasta la optimización de precios y generación de reservas directas. Aplicando estos consejos, los anfitriones pueden aumentar su ocupación y rentabilidad de manera efectiva, adaptándose a las tendencias del mercado y ofreciendo una experiencia excepcional a sus huéspedes.

Finalmente, incluir propiedades de distintos rangos de precio, desde opciones accesibles hasta alojamientos de lujo, es clave para diversificar la clientela y maximizar la ocupación en una empresa de real estate management y short-term rentals como Ventura BnB. No todos los viajeros buscan experiencias premium; hay un mercado amplio de turistas, profesionales en viajes de negocios y familias que priorizan la comodidad y la ubicación sobre el lujo. Al contar con propiedades más asequibles, se aumenta la tasa de ocupación durante todo el año, incluso en temporadas bajas, cuando la demanda por opciones económicas tiende a mantenerse estable. Además, atraer huéspedes de diferentes segmentos permite reducir la dependencia de un solo nicho y mejorar la rentabilidad global de la cartera de propiedades.

Por otro lado, ofrecer opciones accesibles también amplía las oportunidades de crecimiento y expansión en el mercado. Las plataformas como Airbnb y las reservas directas a través de una página web como venturabnb.pe permiten competir con hoteles al brindar opciones más personalizadas y flexibles. Propiedades de menor costo pueden captar a viajeros jóvenes, mochileros o personas que buscan estadías prolongadas a precios competitivos. Además, al manejar un mix de propiedades, se pueden aplicar estrategias de pricing dinámico para ajustar tarifas según la demanda, maximizando ingresos en todos los niveles.

A nivel estratégico, contar con una cartera diversificada facilita la adaptación a cambios en las tendencias del mercado. En tiempos de crisis económica, la demanda por alojamientos asequibles suele aumentar, mientras que en temporadas altas, las propiedades de lujo generan mayores ingresos. Asimismo, ofrecer distintas opciones permite fidelizar clientes que pueden elegir alojamientos más accesibles en ciertos momentos y de mayor categoría en otras ocasiones. En última instancia, equilibrar el portafolio con propiedades tanto premium como accesibles no solo garantiza una ocupación más estable, sino que también fortalece la imagen de la empresa como una opción versátil y confiable para todo tipo de huéspedes.